Wohnhäuser in Berlin-Mitte jph

Der Mietendeckel ist ein Angriff auf unsere Wirtschaftsordnung

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Dem Berliner Senat geht es bei seinem Eingriff in den Immobilienmarkt um weit mehr als Wohnungen und Mieten, schreibt der Ökonom Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft.

Seit Februar 2020 gilt in Berlin der Mietendeckel, wonach die Mieten im Bestand und auch bei Neuverträgen für fünf Jahre eingefroren werden. Ab November müssen dann zusätzlich Mieten gesenkt werden, wenn sie über den vom Senat festgelegten Referenzwerten liegen. Dies gilt grundsätzlich bei allen Wiedervertragssituationen und bei Bestandsmieten, wenn die Miete 20 Prozent über der Referenzmiete liegt. Die Referenzmiete orientiert sich dabei am Mietspiegel 2013, als der Markt noch weniger angespannt war, wobei Lageunterschiede explizit ausgeschlossen wurden, um die Gentrifizierung nicht weiter zu befördern. Nach Kalkulation von Empirica-Systeme dürften im Bestand rund 50 Prozent der Mieten betroffen sein, bei Wiedervertragssituationen sogar 70 Prozent, wobei durchschnittlich die Miete um rund 25 Prozent gesenkt werden muss. Da die Lage zumindest bei der Wiedervermietung keine Rolle mehr spielt, dürften die Mieten gerade in begehrten Lagen deutlich sinken. In Mitte könnten die Mieten der Wohnungen von vor 2014 (jüngere Baujahre sind ausgenommen) daher auch schon mal von 16 Euro pro Quadratmeter auf rund 8 Euro sinken.

Es ist unmittelbar einsichtig, dass dieser Eingriff die Eigentümer von Mietwohnungen stark treffen wird. Gerade wer erst 2015 oder noch später Wohnungen in Berlin, zum Beispiel als Teil der Altersvorsorge, erworben hat, wird nun in Finanzierungsprobleme kommen. Schon Mietsteigerungen wurden vielfach in den Kalkulationen unterstellt, wenn nun aber auch noch die Mieten gesenkt werden müssen, wird das viele der getätigten Investitionen unrentabel machen.

Konsens in der Wissenschaft

Ökonomen sind stets sehr streitlustig und pflegen sehr unterschiedliche Meinungen, etwa zu Fragen der Konjunkturpolitik, der Steuerpolitik oder auch der Wohnungspolitik. Einen echten Konsens gibt es unter Ökonomen aber hinsichtlich der Wirksamkeit von Mietenstopps. Wird der Preis des Mietens eingefroren, versuchen Vermieter, die Wohnungen an Eigennutzer zu verkaufen, da diese sich bei ihrer Zahlungsbereitschaft an tatsächlichen Knappheiten orientieren. Ist das nicht möglich, probieren manche Vermieter, entgangene Einnahmen durch den überteuerten Verkauf von Einbauschränken oder Küchen zu kompensieren, andere sparen an Instandsetzungen und Modernisierungen. Und da Wohnungen in der Stadt nun offensichtlich günstiger sind, bemühen sich noch mehr Menschen darum, eine Wohnung im regulierten Segment zu bekommen – die Folge ist eine noch größere Konkurrenz unter den Mietern, die häufig dazu führt, dass sich die besonders bonitätsstarken und „unproblematischen“ Mieter durchsetzen, nicht aber die, die eigentlich besonders auf eine günstige Wohnung angewesen sind. All diese Aspekte sind lange bekannt und empirisch in so unterschiedlichen Märkten wie Stockholm, San Francisco oder Barcelona belegt. Paul Krugman, der eher als links-orientierter Ökonom angesehen wird, schrieb dazu im Jahr 2000 in der New York Times:

„The analysis of rent control is among the best-understood issues in all of economics, and – among economists, anyway – one of the least controversial.” 

Paul Krugman

Typischerweise dauert es, bis sich die negativen Auswirkungen von Mietenstopps zeigen, doch einige Reaktionen sind schon jetzt bemerkbar:

  • Umfragen bereits vor der Corona-Pandemie zeigen, dass das Umsatzvolumen im Bauhandwerk aufgrund von Stornierungen bei Modernisierungen und Instandsetzungen um rund 20 bis 30 Prozent gesunken ist.
  • Die Zahl der inserierten Mietwohnungen (Baujahr vor 2014) ist zwischen Juli 2019 und Juli 2020 in Berlin um 42 Prozent zurückgegangen, die Inserate für Wohnungsverkäufe stiegen dagegen um 2 Prozent. In Hamburg ist im gleichen Zeitraum die Zahl der Kaufinserate um 21 Prozent gesunken, die der Mietangebote dagegen nur um 13 Prozent.
  • Damit werden in Berlin nun fast doppelt so viele Wohnungen zum Kauf wie zur Vermietung angeboten, in anderen Städten ist es typischerweise umgekehrt.
  • Zahlreiche Mietsuchende berichten davon, dass sie Küchen oder anderes Inventar teuer kaufen müssen.

Die Liste ließe sich sicherlich noch fortführen. Letztlich zeigen alle internationalen Erfahrungen und auch schon die jüngsten Entwicklungen, dass ein Mietenstopp zu Lasten der Wohnungssuchenden geht und kurzfristig zum Vorteil der Bestandsmieter ist, langfristig sich aber alle Akteure im Wohnungsmarkt schlechter stellen, weil die Qualität der Wohnungen schlechter wird. In Berlin wird der Prozess vermutlich durch die Absenkungen noch beschleunigt – übrigens ist nirgendwo sonst bisher eine solche Absenkung umgesetzt worden.

All die Folgen sind und waren absehbar, zu Mietenstopps gibt es nicht nur einen weitreichenden Konsens der Ökonomen, sondern auch eine reichhaltige Literatur, deren Kernaussagen zumindest jeder Bauverwaltung und jedem Bauministerium geläufig sein sollten. Dennoch wurde der Mietendeckel in dieser Form in Berlin eingeführt. Vertreter der Immobilienwirtschaft stellen dies gerne als Ausdruck des politischen Populismus dar, manche vermuten auch schlicht zu geringe wirtschaftliche Kompetenz auf Seiten der Politik. Doch dies wäre zu kurz gegriffen.

Private sollen vertrieben werden

Der Berliner Senat hat ja nicht nur den Mietendeckel eingeführt. Daneben unterstützen Teile des Senats auch die Bürgerinitiative, die alle Wohnungsunternehmen der Stadt enteignen möchte, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen. Dazu werden in Berlin so viele Milieuschutzgebiete eingeführt wie sonst nirgendwo, außerdem ist die Handhabung äußerst restriktiv. So dürfen in Milieuschutzgebieten kaum Modernisierungskosten für energetische Sanierungen an Mieter weitergegeben werden, zudem gibt es starke Einschränkungen bei allen anderen qualitätsverbessernden Maßnahmen. Darüber hinaus wird in Berlin häufig das Vorkaufsrecht angewendet. Tatsächlich ist es das Ziel einiger Politiker, den Anteil der Wohnungen im städtischen Besitz im S-Bahn-Ring auf 50 Prozent zu erhöhen. Aktuell gehören den landeseigenen Wohnungsgesellschaften etwa 20 Prozent aller Mietwohnungen. 

Genau darum geht es letztlich: die Vertreibung privater Investoren. Man darf nicht vergessen, dass die Bausenatorin Mitglied der Linken ist und damit Sozialistin. Auch andere führende Köpfe der Berliner Wohnungspolitik liebäugeln zumindest mit dem Sozialismus. Im Sozialismus ist kein privates Eigentum vorgesehen, Konsumgüter und auch Wohnungen werden durch den Staat oder staatlich kontrollierte Unternehmen zugeteilt. Und genau dadurch entsteht eine besondere staatliche Macht, die über die Macht des Staates in Marktwirtschaften hinausgeht. Da ist es nachvollziehbar, dass man zunächst den Wohnungsmarkt verstaatlichen will, denn über den gesteuerten Zugang zu Wohnungen kann man auch die Zusammensetzung der Bevölkerung und damit der Wähler beeinflussen. Dass es um politische Kontrolle geht, zeigen die Konflikte zwischen dem Senat und den landeseigenen Wohnungsunternehmen. Gerne würde man diese in Anstalten des öffentlichen Rechts überführen, denn aktuell sind es eben noch Unternehmen, die nur bedingt von ihrem Gesellschafter gesteuert werden. Wobei die landeseigenen Unternehmen schon jetzt wesentlich weniger Freiheiten haben als in vergleichbaren Städten, was u. a. die Möglichkeiten mindert, Gewinne in Teilen der Betätigung zu sozialpolitischen Maßnahmen in anderen Teilen zu nutzen. 

Man kann Sozialisten schlecht vorhalten, eine sozialistische Politik zu verfolgen. Worüber man sich aber schon wundern kann ist, wie viele in der Politik mit solchen Maßnahmen sympathisieren. Um es klar zu sagen: Der Mietendeckel ist nicht vereinbar mit unserer Wirtschaftsordnung. Den Marktmechanismus zu nutzen und privates Eigentum zu ermöglichen, sind Grundpfeiler unserer Wirtschaftsordnung. Freilich kann man über Nachbesserungen der Marktergebnisse streiten, ebenso über Eingriffe in das Eigentum, aber die völlige Aussetzung von Preisen und die dauerhafte Verdrängung privaten Eigentums zugunsten des Staates sind mit der sozialen Marktwirtschaft unvereinbar. Wer daher mit dem Mietendeckel sympathisiert, sollte sich zumindest bewusst sein, welche Gesellschaftsidee hiermit befördert wird.

Über den Autor: Prof. Dr. Michael Voigtländer (Jahrgang 1975) studierte Volkswirtschaft in Köln und Münster, ist Honorarprofessor an der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg und für Immobilienökonomie. Seit 2005 leitet er den Bereich Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln.




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